강남 밀어낸 서초, 2위 올라선 용산..4년 새 '부촌 지형도' 바뀌었다

서울 '주택 구매 양극화' 심화

경향신문 | 송진식 기자 | 입력2021.09.26 21:39

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[경향신문]

아파트 평균 실거래가 10억 눈앞

자치구 간 격차, 최고 14억 넘어

서초구 ‘20억’…전국 1위 기록

4년 고공행진에 5억 미만 전무

세종·경기도 상승폭·격차 커져

서울지역 아파트의 평균 실거래가격이 10억원 돌파를 눈앞에 뒀다. 4년여 전인 2017년에 비해 4억원 가까이 실거래가가 치솟았다. 용산, 광진 등 같은 기간 실거래가가 2배 가까이 높아진 자치구도 있다. 평균 실거래가가 5억원 미만인 자치구는 이제 찾아볼 수 없게 됐다.

아파트 가격이 폭등하면서 자산 양극화 현상은 심화되고 있다. 아파트 평균 실거래가가 가장 높은 자치구와 가장 낮은 자치구 간 가격 차이는 올해 8월 기준 약 14억4000만원으로, 2017년 1월(약 9억4500만원)에 비해 6억원가량 커졌다. 주택 구매도 계층별 양극화가 진행 중이다. 누군가는 ‘부모 찬스’를 통해 수십억원대 아파트를 구매하고, 아홉 살 자녀 명의로 ‘갭투기’에 나선다. 반면 부모의 지원이 없는 일반 3040세대의 경우 이제는 폭등한 아파트를 구매할 여력이 없다는 분석이 나오고 있다.

■ 실거래가 1위 서초, 상승률 1위 성동

24일 국회 국토교통위원회 박상혁 더불어민주당 의원이 국토교통부에서 받은 ‘시·도별 아파트 평균 실거래가’ 자료를 보면 서울의 아파트 실거래가는 2017년 1월 6억1910만원에서 올 8월(12일 기준) 9억9460만원으로 상승했다. 이 자료는 국토부가 각 시·도에 신고된 아파트의 실거래가를 기준으로 산출한 것으로, KB국민은행이나 한국부동산원 등이 발표하는 호가 기준 가격이나 중간 가격을 의미하는 ‘중위 가격’ 등과는 다소 차이가 있다.

해당 기간 중 ‘부촌’의 지형도가 바뀌었다. 실거래가에서 부동의 1위였던 강남구를 서초구가 밀어냈다. 8월 기준 서초구의 평균 실거래가는 20억8040만원으로 서울 1위, 전국 1위를 기록했다. 2017년 당시 12억7000만원으로 1위였던 강남구는 8월 기준 3위(18억5890만원)로 밀렸다. 서초와 강남 사이에는 용산구가 자리 잡았다. 2017년 3위였던 용산(10억8370만원)의 실거래가는 8월 기준 19억7830만원으로 치솟으며 2위를 기록했다.

2017년에 실거래가가 3억원대였던 자치구는 도봉·강북·금천 등 6곳이었지만 현재는 5억원 미만 자치구를 찾아볼 수 없다. 실거래가가 가장 낮은 도봉구의 가격도 5억6430만원이다. 3억원대였던 중랑·강북구는 나란히 6억원대로 진입했다.

실거래가가 2배 가까이 오른 자치구도 속출했다. 성동구는 해당 기간 중 실거래가가 6억7080만원에서 14억1450만원으로 2배 넘게 폭등했다. 상승폭으로 서울 1위, 전국 1위다. 용산구를 비롯해 광진구는 같은 기간 6억6630만원에서 11억9270만원으로 갑절가량 올랐다. 노원(3억4200만원→6억5010만원), 영등포(5억6360만원→10억4700만원), 마포(6억5590만원→11억2290만원) 등도 큰 폭으로 상승했다. 서울 용산의 한 공인중개사는 “서초·용산의 경우 해당 기간 중 많이 들어선 신축 아파트가 평균 실거래가를 크게 끌어올린 것으로 볼 수 있다”며 “재건축이 묶인 강남은 실거래가 상승폭이 이들 자치구에 비해 상대적으로 낮다”고 밝혔다.

서울 외 광역지자체에선 세종시의 상승폭이 가장 컸다. 2017년 평균 실거래가가 2억7540만원이던 세종은 지난 8월 4억3270만원으로 57% 올랐다. 경기·대전의 실거래가 상승도 눈에 띈다. 경기는 2017년 3억2520만원에서 올 8월 4억2610만원으로 서울·세종을 제외하곤 유일하게 평균 실거래가가 1억원 이상 올랐다. 대전도 같은 기간 2억1620만원에서 3억1000만원으로 1억원 가까이 올랐다. 이번 집계에서 대구만 평균 실거래가가 2억8530만원에서 2억8510만원으로 낮아진 것으로 나타났다. 평균 실거래가의 경우 집계 시점에 신고된 가격을 기준으로 산출하기 때문에 일부 편차가 있을 수 있다.

■ “옆 동네와 7억~8억원 차이”

지난 4년여간의 실거래가 추이를 보면 “오를 곳만 오른다” “똘똘한 한 채” “강남4구, 마용성, 노도강” 등 가격 상승과 관련된 부동산업계의 ‘통설’이 모두 사실로 입증된다. 그만큼 지역별로 실거래가 상승폭이 큰 편차를 보이면서 자산 양극화 현상이 두드러졌다. 2017년 1월 당시 서울에서 평균 실거래가가 가장 높은 강남(12억7000만원)과 가장 낮은 도봉(3억2530만원)의 차이는 9억4470만원이었다. 이 역시 큰 격차지만 올 8월 기준 최고가 자치구(서초)와 최저가 자치구(도봉)의 가격 차이는 14억4410만원까지 벌어졌다. 4년여 동안 편차가 5억원가량 커진 것이다.

서울 동대문·중랑·성동·광진 등 4개 자치구는 5호선 장한평역을 중심으로 반경 5㎞에 위치한 ‘옆 동네’들이다. 올 8월 기준 성동은 실거래가가 14억원을 넘었고, 광진은 12억원에 달한다. 동대문(7억4030만원), 중랑(6억2100만원)의 평균 실거래가를 감안하면 옆 동네 간 가격 격차가 많게는 7억~8억원에 달한다.

경기도도 가격 편차가 커졌다. 경기도에서 8월 기준 평균 실거래가가 가장 높은 곳은 과천시로 16억4390만원이다. 2017년 1월(8억360만원) 대비 2배 이상 가격이 올랐다. 2017년 기준 경기도 시 지역에서 실거래가가 가장 낮았던 안성시(1억3180만원)와 과천의 당시 가격차는 7억원을 넘지 않았다. 하지만 8월 기준 안성시(1억5630만원)와 과천시의 가격차는 무려 14억원이 넘는다.

주택 구매 양극화도 심화되는 중이다. 국토위 소병훈 민주당 의원이 분석한 ‘주택자금조달계획서 세부내역’ 자료를 보면 전체 주택매입자금의 절반 이상을 ‘그 밖의 차입금’으로 조달한 건수가 2019년 1256건에서 올해 8월 말 기준 4224건으로 3배 이상 늘었다. 소 의원은 “‘그 밖의 차입금’은 일반적으로 돈을 빌려준 사람과 빌린 사람의 관계가 가족이나 지인인 경우가 많다”고 밝혔다. 지난해 8월 서울 용산구의 한 주택을 19억9000만원에 매입한 한 10대 미성년자의 경우 매입자금 대부분인 17억9000만원을 어머니에게 빌렸다. 9세 이하 아동 명의의 ‘갭투기’도 서울·경기 지역에서 올해 지난해 대비 2배가량 늘었다.

반면 가족이나 지인을 통해 차입금을 동원할 여력이 없는 무주택자들은 이미 집을 마련하기 어려울 지경이 됐다는 분석이 나온다. 한국건설산업연구원은 최근 주택시장보고서를 통해 “서울과 경기 지역에 거주하는 무주택 30~40대들은 주택가격 상승으로 주택 구매 욕구를 갖고 있지만 실제 시장 진입은 어려운 상태”라며 “특히 서울 무주택자들의 괴리감이 더 클 것으로 예상된다”고 밝혔다. 박상혁 의원은 “정부는 2·4대책 등 기존에 발표한 주택공급 확대 방안을 차질없이 추진하는 등 집값 안정과 주거복지 강화에 힘써야 한다”고 말했다.

송진식 기자 truejs@kyunghyang.com