부동산세법 모르고 덤볐다간 '큰코'..올해부터 '분양권'도 주택수 포함

부동산 투자 시 '취득세·양도세 등' 전문가 자문 필요

천안에서도 상대적으로 시세가 저렴하고 청약과 대출에서 자유로운 비규제지역에 투자자들이 몰리고 있다.(자료 사진).© News1 장수영 기자

(대전ㆍ충남=뉴스1) 최현구 기자 = #충남 천안시 목천면에 사는 김모씨(56)는 주택 1채를 가지고 있는 상태에서 천안시내 공시지가 1억원 미만 소형아파트를 구입했다. 1억원 미만은 중과 예외 물건으로 생각해 취득세를 1.1%로 계산했다.

김씨처럼 갭투자자들이 1억 미만 물건만 찾다보니 물건도 없고 경쟁이 치열해지고 있다.

하지만 1억원 미만은 취득세 중과대상에서 제외될 뿐 다주택으로 주택수에 포함된다는 사실을 모르고 투자했다가 낭패를 보았다.

#비조정지역인 천안시 직산읍의 아파트 한채를 보유하고 있던 이모씨(47)는 조정지역인 시내 아파트 분양권 2개를 취득했다. 하지만 과거와 달리 올해 1월 1일부터는 분양권도 주택수에 포함된다는 사실을 김씨는 모르고 있었다.

결국 직산에 있는 주택을 팔면서 양도세를 비과세 받을 줄만 알았지만 분양권 2개로 인해 1가구 3주택에 해당되면서 혜택을 받지 못했다.

이씨는 양도세 비과세혜택을 받지 못했고, 분양권 취득으로 인해 3주택에 해당돼 취득세 12%를 부담하게 됐다.

이처럼 최근 세제 규제가 강화되면서 부동산 시장에 투자했다가 낭패를 보는 경우가 종종 발생하고 있다.

작년 12·17 부동산 대책으로 천안 대부분의 지역이 조정대상지역으로 포함됐음에도 불구하고 계속해서 아파트값이 상승세를 보이고 있기 때문에 갭투자자들의 발길이 끊이지 않고 있다.

천안에서도 상대적으로 시세가 저렴하고 청약과 대출에서 자유로운 비규제지역에 투자자들이 몰리고 있는 실정이다.

부동산 전문가에 따르면 “투자자들은 과거와 달리 세금에 대한 인식을 바꿔야 한다”며 “요즘과 같은 부동산 상승기에 바뀐 세법으로 인해 김씨와 이씨처럼 투자 이익보다 손실이 클 수도 있다”고 충고했다.

지방세법에는 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권을 주택 수에 포함한다는 개정 사항이 있다. 분양권을 취득한 시점이 2020년 8월 12일 이후~2021년 1월 1일 전이라면 양도소득세를 판단할 때 주택 수에 포함되지 않지만 취득세를 판단할 때는 주택 수에 포함돼 세금을 더 내야 한다.

다주택자라면 분양권 보유 여부가 최종 1주택의 거주 기간 기산시점을 판단할 때 중요한 요소가 된다.

다주택자에 부과되는 중과세율에 따르면, 취득세는 Δ조정지역은 2주택 8%, 3주택 이상은 12% Δ비조정지역은 2주택이하 1~3%, 3주택 8%, 4주택이상 12%(법인은 무조건 12%)이다. 단, 공시가 1억원 미만은 규제지역 상관없이 예외다.

양도세는 Δ조정지역은 2주택 기본세율(6~45%)+20%포인트, 3주택은 기본세율+30%포인트 Δ비조정지역은 기본세율이 적용된다. 단, 수도권, 광역시, 특별자치시 이외 지역 공시가격 3억원 이하 주택은 예외다.

불당동 A 부동산 대표는 “소비자들이 인터넷상에서 스스로 알아보고 해결하는 경우가 종종 발생하고 있다”며 “얕은 상식보다는 세무사 등 전문가의 조언을 받아야 손해를 덜 볼 수 있다”고 조언했다.

chg5630@news1.kr