집값 안정국면이라는데, 집 사? 말어?

[집값 톡톡]대출규제에 상승 주춤·매수 위축

강남 등 고가지역 '무풍'..수요 여전·공급 부족

"전세, 최대변수..불확실성에 영끌은 위험"

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"상승추세가 주춤하고 시장심리 변화 조짐이 점차 뚜렷해지는 모습이다."(홍남기 경제부총리겸 기획재정부 장관)

"주택시장이 안정세로 전환되는 길목에 근접해가고 있다"(노형욱 국토교통부 장관)

이번주 정부 당국자들은 하나같이 집값이 안정 국면에 진입했다고 진단했는데요. 집값 안정을 바라는 정부는 물론이고 실수요자들이야말로 너무나 바라는 일이겠죠.

그런데 왜 불안한 느낌은 가시지 않는 걸까요. 그 대답 또한 노 장관의 지난 28일 기자간담회 내용에서 찾을 수 있을 듯 한데요.

노 장관은 "여러 객관적인 지표들은 안정으로 접어들었다는 점을 뚜렷하게 보여주고 있다"면서도 "문제는 아직도 시장에 유동성이 많이 존재해서 바꿔야 할 필요가 있다"고 지적했는데요. 그러면서 단기적으로는 금융, 중기적으로 토지 공급, 장기적으로 인구나 가구수 구조에 관한 문제를 언급했습니다.

정부는 유동성을 통제하기 위해 대출을 확 조였는데요. 가계부채 총량규제와 DSR(총부채원리금상환비율) 규제에 따라 주택담보대출은 물론이고 신용대출, 마이너스통장대출, 전세대출 등 돈을 빌리기 더욱 어려워질 전망입니다. 내달 한국은행 금융통화위원회의 금리인상 가능성도 높아진 상황이고요.

이렇게 대출 옥죄기로 일단 수요를 억누르긴 했는데요. 여전히 주택공급은 정부의 기대와 달리 답이 나오지 않는 상황이고요. 전세불안까지 이어지면서 아직은 집값 안정이라고 섣불리 판단할수 없어 보입니다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "아직은 사이클상 상승 흐름이 꺾였는지 알수 없고, 급등 이후 소강 혹은 숨고르기 국면으로 봐야 한다"고 평가했습니다.

집값 상승세 한풀 꺾이긴 했는데

대출을 막으니 추석연휴를 전후로 집값 상승세와 매수심리는 한풀 꺾인 분위기입니다.

한국부동산원에 따르면 10월 마지막주 전국 아파트 매매가격은 0.24%로 전 주보다 0.01%포인트 상승폭이 줄었습니다. 수도권과 지방, 서울도 마찬가지로 상승폭이 일제히 줄었는데요.

서울의 경우 거래활동과 매수세 위축되며 서울 25개구 가운데 17개구에서 상승폭을 축소했습니다.

KB리브부동산에 따르면 이달 마지막주(10월25일 기준) 서울 매수우위지수 또한 79.4로 큰폭으로 내려앉았는데요. 매수우위지수는 100을 초과할수록 '매수가자 많음'를 100미만일 경우 '매도자가 많음'을 뜻하는데요.

지난 9월13일 105.3을 기록한 이후 5주 연속 하락세입니다. 특히 이달들어 100밑으로 떨어지면서 더욱 가파른 하락세를 보이고 있고요.

다만 또 하나 주목해야 할 점은 여전히 서울 강남 등 고가 아파트 밀집 지역은 평균 상승률을 큰폭으로 뛰어 넘고 있다는 건데요.

강남 등 고가아파트 대출규제 '무풍지대'

용산과 마포는 각각 0.28%, 0.27% 상승해 전주와 같은 높은 상승세를 보였습니다. 용산구는 한남·이촌동 소형 위주, 마포는 아현·공덕동 주요 단지 위주로 올랐고요.

강남3구 역시 마찬가지입니다. 강남구(0.23%)는 도곡동 주요단지와 개포동 재건축 위주로, 송파구(0.23%)는 잠실·가락·방이동 인기단지 위주로, 서초구(0.21%)는 잠원·반포동 (준)신축 위주로 높은 상승률을 보였습니다.

대출을 조이면서 수도권이나 서울 중저가 지역들에서 매수세가 큰폭으로 위축된 상황과는 대조되는데요. 올해들어 높은 상승세를 보였던 노원은 0.2%에서 이번주 0.15%로 상승세가 확연히 꺾였습니다. 수도권도 비슷한 상황이고요.

강남이나 용산 마포 등 이미 아파트 매매가격이 15억원을 훌쩍 넘어선 곳들은 기존에도 대출이 어려운 지역이어서 사실상 대출규제의 무풍지대나 다름 없는데요.

거래는 줄었지만 이달에도 신고가 거래가 속속 나오고 있을 정도입니다. 국토부실거래가공개시스템에 따르면 지난 7일 서울 서초 반포주공1단지 전용 140.13㎡가 63억원에 거래되면 신고가를 썼는데요. 직전 신고가는 54억원이었죠. 서초구 아크로리버파크 전용 84.97㎡도 지난 5일 40억원(직전 신고가 37억7500만원)으로 신고가를 썼고요.

고준석 동국대 법무대학원 교수는 "강남은 똘똘한 한채 선호 등으로 현금부자들이 지속 유입되고 있다"면서 "다른 지역들도 대출로 눌러놓긴 했지만 수요자들은 시장에 항상 들어오려고 한다"고 말합니다.

부동산 중개업소 전경 /사진=이명근 기자 qwe123@

단기 공급 부족에 전세불안→'집값 불안'

여전히 내집마련 수요는 많은데 단기 공급이 안되고 있는 점에서 집값 안정을 기대하기 어렵다는 시각은 여전합니다. 여기에 전세불안까지 가중하면서 집값을 떨어뜨리기 어려운 상황으로 보고 있는데요.

고준석 교수는 "주택의 중장기 공급은 계획이 세워져있지만 단기공급을 위한 매물은 안나오고 있다"면서 "게다가 전세시장이 안정돼야 매매수요도 잠잠해지는데 지금은 전세 비중이 줄고 월세가 늘어나는 등 시장이 불안해 결국 내집마련으로 다시 돌아설 수 있다"고 내다봤습니다. 집값은 우상향을 이어갈 것으로 전망했고요.

박원갑 위원도 "전세난이 여전하고 양도세 중과세로 매물이 많지 않아 당장 집값이 크게 내리기는 어려울 것"이라고 내다봤습니다.

그럼 무주택 실수요자들은 어떡해야 할까요. 박원갑 위원은 "불확실성이 증대된 만큼 무리한 투자보다는 안전투자로 접근을 해야 한다"면서 "지렛대를 최대한 활용하는 공격적인 투자보다 자기자본의 비중을 늘리는 것이 좋다"고 조언합니다.

원정희 (jhwon@bizwatch.co.kr)