오세훈표 재개발도 분양까진 '하세월'.."후반부 절차 속도 내야"

서울시 공공기획 이달말 공모

전반부 구역지정 앞당겼어도

사업시행인가까지 평균 5년

교통·환경 등 각종 평가 줄줄이

전문가 "후반부 절차 속도내야"

매일경제 | 이축복 | 입력2021.09.05 17:03 | 수정2021.09.05 20:42

​

이달 말 공모하는 서울시 공공기획에 참여할 뜻을 밝힌 창신동 도시재생구역 전경. [매경DB]

오세훈 서울시장이 이달 말 주택 재개발 후보지 공모에 나서는 동시에 공공기획 등을 도입해 소요 기간을 앞당기겠다고 밝혔으나 각종 후속 절차가 산재해 시장 수요를 잠재우기에는 역부족인 것으로 관측된다. 정비구역 지정 족쇄로 작용한 주거정비지수제를 폐지하더라도 이는 전체 재개발 과정에서 초기 단계에 불과하기 때문이다.

5일 서울시는 지난 5월 발표한 '재개발 활성화 6대 규제완화 방안'을 골자로 하는 '도시 및 주거환경정비기본계획' 변경을 추진 중이라고 밝혔다. 해당 안건은 8일 시의회에서 의견 청취를 거친 이후 시 도시계획위원회에서 확정한다.

그러나 이번 개정 사항은 2015년 이후 막힌 재개발 절차를 정상화할 뿐 실수요자들이 체감할 수 있는 분양·입주 시기 단축과는 다소 거리가 있다는 지적이다.

서울시에 따르면 현재 2025년까지 연평균 1만2000가구 공급이 가능하지만 이후 입주 물량은 연평균 4000가구로 급감한다. 서울시는 주거정비지수제 폐지·동의 절차 간소화 등 재개발 활성화 방안을 도입해 정비구역 지정 기간을 현행 5년에서 2년으로 줄이고 2025년까지 공급하는 물량을 연평균 2만6000가구로 끌어올릴 계획이다.

하지만 구역 지정을 넘기더라도 사업시행인가를 받는 과정에 행정이 주관하는 평가를 넘어야 하므로 재개발 시계를 앞당기는 데는 제한적이다. 재개발·재건축은 정비구역 지정 이후 사업시행인가·관리처분계획 등 각종 행정 절차 승인을 받아야 한다.

사업시행인가 과정에서 대표적 관문이 교통·환경·교육영향평가다. 실제로 교육영향평가의 경우 서울 송파구 잠실주공5단지에서 신천초등학교 용지 이전과 기부채납을 놓고 서울시와 서울교육청이 실랑이를 벌이다 3년 넘게 심의가 지연됐다. 교육청은 신천초 위치를 이전하면서 2곳으로 분리해 면적을 확대하고 이를 기부채납으로 받자고 주장했다. 하지만 서울시가 이를 기부채납으로 볼 수 없다며 학교용지부담금 징수와 공공주택 400여 가구를 받아야 한다며 맞섰기 때문이다.

환경영향평가는 최근 건축심의를 넘긴 용산 유엔사령부 용지 복합개발사업 건에서 변수로 작용했다. 최초 심의를 접수한 지 2년이 돼서야 통과됐다.

한 정비업계 관계자는 "교통영향평가의 경우 단지가 커질수록 지자체에서 인근 단지 영향을 고려하라며 개입을 많이 하는 편"이라고 했다.

실제로 서울시 내부 용역에 따르면 2000년 이후 추진위원회 구성 이후 사업시행인가를 받는 데 평균적으로 걸린 기간은 재개발과 재건축이 각각 5년, 6년에 달한다. 재건축 단지는 소요 기간 상위 10% 사업장이 평균 12년이나 걸렸다. 여기에 조합 설립, 이주 대책, 평형 배분, 분양가 결정 등 통상적인 소유주 간 분쟁을 고려하면 실제 공급은 공공에서 계획한 것보다 늦어질 소지가 다분하다.

전문가들은 공공기획을 도입하더라도 행정 절차 간소화 없이는 공급이 여전히 지연될 것으로 내다봤다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "그간 비법적인 절차로 정비사업을 멈춰 세워 발생한 문제를 지금 당장 해결하기에는 현 서울시장도 어려움이 많을 것"이라며 "위원회 절차 지연 등을 최소화해야 한다"고 했다.

현재 민간 재개발 길이 열린 도시재생구역에서 참여 의지가 높으니 공공기획을 적용받는 곳은 기간 단축 방안을 마련해야 한다는 지적도 있다.

정비업계에 따르면 용산구 서계동·종로구 창신동·성북구 장위11구역 등 도시재생 11개 구역은 공공기획 참여를 유일한 희망으로 생각한다며 재생구역이란 이유로 제한을 두지 말아 달라고 주장했다.

[이축복 기자]