재건축은 아파트, 재개발은 빌라?.. 무엇이 다를까

아시아경제 | 류태민 | 입력2021.10.11 08:00 | 수정2021.10.11 08:00

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[아시아경제 류태민 기자] 최근 집값이 연이어 천정부지로 오르면서 내 집 마련이 어려워진 무주택자들의 관심이 돌파구인 재개발·재건축 사업으로 쏠리고 있다. 재개발과 재건축은 언뜻 보기에는 노후 건축물을 정비해 새로운 주거환경을 짓는다는 점에서 비슷해 보이지만, 확연히 다른 사업이다.

우선 재개발은 주거환경이 열악하고 정비기반 시설이 미비한 지역의 주거환경을 개발하는 것을 말한다. 열악한 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축해 주거환경과 도시경관을 재정비하는 것으로 재개발은 공공성을 띤 사업이다. 재개발은 별도의 안전진단이 필요하지 않다.

재건축은 도로, 하수도, 공원 등 정비기반시설이 이미 잘 갖추어진 주택을 허물고 다시 건축하는 것을 말한다. 도시정비법 시행령에선 준공 후 20년이 넘거나 안전에 큰 문제가 있는 주택을 재건축 대상으로 규정하며, 서울의 경우 준공 30년이 이상에 안전진단 D등급 이하를 받아야 재건축 추진이 가능하다.

흔히 아파트 밀집 지역은 재건축, 단독주택 밀집지역은 재개발이라고 생각하면 쉽지만, 꼭 그런 것만은 아니다. 실제로 서울 서초구 방배동에서는 ‘1만 가구’ 단독주택 재건축 사업이 진행 중이다. 다만 아파트 단지의 경우 정비기반시설이 대체적으로 잘 갖춰져 있고 건축물만 노후한 경우가 많아 재건축 선호도가 높다.

조합설립인가 기준과 조합원의 동의율도 차이가 있다. 재개발의 경우는 토지 등 소유자의 3/4 이상, 토지면적의 1/2 이상 동의를 받아야 한다. 재건축 조합설립은 주택단지 구분 소유자의 4분의 3 이상, 대지면적의 4분의 3 이상 토지 소유자의 동의가 필요하다.

보상금액 기준도 다르다. 재건축은 보유하고 있는 집에 대한 보상을 시가 기준으로 해주기 때문에 개발이익이 반영된 금액으로 보상받을 수 있다. 다만 영업보상비, 이주정착비, 이사비, 주거이전비는 재건축 사업에서는 받을 수 없다. 반면 재개발은 개발이익이 반영되지 않은 금액으로 보상받는다. 또한 공시지가를 기준으로 보상금이 결정되며 영업보상비와 이주정착비, 이사비, 주거이전비를 받을 수 있다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr