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머니투데이 | 신희은 기자 | 입력2021.10.01 06:00
아파트 실거주든, 투자든 현장 임장은 가장 중요한 절차 중 하나다. 현장을 많이 다닐수록 좋은 집을 고를 확률이 높아진다.
하지만 부린이들은 막상 현장을 가도 어떤 지역과 단지를 골라 둘러봐야할지, 수많은 부동산 중개업소 가운데 어디를 들어가야할지, 선택의 기준을 무엇으로 삼아야 할지 갈팡질팡하는 경우가 많다.
이왕 시간과 노력을 들여 임장에 나선다면 아파트 투자 고수들의 '실전 노하우'를 먼저 학습한 후 시행착오를 줄이는 편이 효율적일 터. 아파트 투자로 경제적 자유를 이루고 파이어족이 된 김도협(닉네임 부산빠꾸미)씨와 신광진(붇터린치)씨가 실전 임장 노하우를 공유한다.
<아파트 투자로 경제적 자유를 이루고 파이어족이 된 김도협님과 신광진님의 '실패하지 않는 임장 필살기', 영상으로 확인해보세요!>
"임장은 손품이 70%, 현장 나가선 '6가지'만 체크하면 실패 안해"
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Q. 아파트 실거주든, 투자든 매입을 고려할 때 적극적으로 임장을 다녀야 하는 이유는?
A. 임장은 '현장에 임한다'는 뜻이다. 임장을 가야 실행력이 배가된다. 직접 눈으로 봐야 살고 싶다든지, 투자하고 싶다든지, 구체적인 그림이 그려진다. 실거주든, 투자든 임장을 부지런히 다녀보면 주거하기 좋은 환경인지, 투자로서 시장 흐름은 어디쯤 와 있는지를 알 수 있다. 매입을 고려한다면 최소 2~3번 이상은 각기 다른 시간대에 가서 입지나 환경, 시장 분위기를 살펴볼 것을 권한다.
Q. 임장가기 전에 준비해야 할 것은?
A. 우선 임장 전에 본인의 '가용자금'을 정확히 파악해봐야 한다. 특정 지역을 골랐다면 그 지역 대장 아파트의 매매가와 전세가 시세와 추이를 살펴봐야 한다. 그 다음은 해당 지역의 인구수와 앞으로의 공급물량을 점검해볼 필요가 있다. 대장 단지와 최근 신규 분양 단지의 가격 차이도 파악해야 한다. 내가 직접 가서 둘어볼 유력 단지들의 교통편이나 주거여건도 미리 손품을 팔아 알아보고 가면 수월하다. 발품을 팔기 전에 손품이 70% 정도는 준비돼 있어야 한다. 요즘은 <아실>, <호갱노노> 같은 어플이 잘 나와 있어서 수고를 덜 수 있다.
Q. 전세가율이 높은 단지가 의미하는 바는?
A. 매매가 대비 전세가 비율이 전세가율이다. 아파트를 투자 목적으로 볼 때 특히 해당 지역과 인근의 공급물량과 인구수, 전세가율이 높은 단지를 중요하게 본다. 전세가율이 80% 이상이면 보통 투자하기 좋은 단지다. 서울은 전세가율이 55% 선이고 부산은 최근 65~70% 정도다. 세종은 30~40%, 전주는 80% 선으로 지역마다 전세가율이 다르다. 전세가율이 높으면 실거주자들이 선호하는 단지라는 신호다. 또 매매가가 아직 덜 올라 저평가된 단지일 수 있다. 또 갭이 적어서 투자자들의 관심도 높다고 할 수 있다. 가격 상승의 여지가 비교적 높다고 할 수 있는 것이다. 지방은 여전히 전세가율이 80%에 육박하는 곳들이 많다.
Q. 상승장에서도 가격이 치솟는 단지들의 특징이 있다면?
A. 임장 나가서 이 6가지만 체크해도 실패하지 않는 매입이 가능하다. 한마디로 '브역대신평초'다. 브랜드, 역세권, 대단지, 신축, 평지, 초품아를 줄여서 일컫는 말이다. 이 모든 조건을 갖춘 단지는 어떤 지역이라도 몇 군데 안된다. 소위 '떡상'할 수 있는 요건을 갖췄다고 볼 수 있다. 모두 갖추지 못했더라도 '학군'이 압도적이라든지, '조망'이 뛰어나다든지, '교통'이 탁월하다든지 하는 요소가 있다면 가격상승 가능성이 높다. 6가지 요건 중 많은 것을 갖출수록 희소성이 높고 장기적으로 가격이 이를 반영한다고 보면 된다.
Q. 현장에 나가 부동산 중개업소를 골라 상대하는 노하우가 있다면?
A. 재개발 재건축은 동네에서 간판이 아주 낡은 곳을 들어가면 터줏대감이 운영하는 내공 있는 중개업소일 가능성이 높다. 또 네이버 부동산 매물 보유량이 가장 많거나 동네에서 가장 좋은 입지에 자리잡은 중개업소들도 경쟁력이 있는 곳이더라. 중개인에게 내가 실거주 목적인지, 투자 목적인지, 가용자금은 얼마나 되는지 등을 정확히 알려주는 게 좋다. 확실한 매입 의사가 있다고 판단되면 중개인들도 공을 들인다. 실제 매입을 위해 집주인에 연락할 때는 한 곳의 중개인만 통해서 하는 게 좋다. 여러 곳에서 연락이 가면 집주인은 인기있는 매물이라고 착각해 거둬들이거나 가격을 높게 부를 수 있다.
<아파트로 경제적 자유를 이룬 투자 고수들이 들려주는 '임장 필살기, 절대 실패하지 않는 6가지 체크 리스트' 풀영상은 유튜브 '싱글파이어'에서 찾아볼 수 있습니다.>
신희은 기자 gorgon@mt.co.kr
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